¿Cómo funciona la comisión de apertura de una Hipoteca?

A la hora de solicitar o comprometernos en una hipoteca, hay una cuestión que ha estado trayendo a mucha gente de cabeza: La Comisión de Apertura de Hipoteca. ¿Cuesta dinero? ¿Quién tiene que hacerse cargo de ella? ¿Por qué? ¿Cuándo considerar si es abusiva? Te damos todas las respuestas acerca de este controvertido tema.

¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura de hipoteca es una cantidad de dinero que la mayoría de bancos y entidades financieras te cobran al concederte una hipoteca.

Este pago debe producirse una única vez y su cantidad suele ser un porcentaje respecto al precio de la hipoteca. Su finalidad es repercutir sobre el deudor los gastos que la entidad financiera ha tenido a la hora de tramitar la hipoteca.

Estos gastos vienen asociados, principalmente, al proceso que cada banco realiza antes de la firma de la hipoteca:

• Elaboración de estudios relacionados con los intereses, tipo de hipoteca, plazo de amortización e importe solicitado, así como otros indicadores de relevancia en función de la situación del solicitante
• Análisis de solvencia del solicitante por parte de una entidad externa, asegurándose así el banco de que el cliente no se encuentre en ASNEF u otros indicadores de riesgo que puedan indicar una resolución infructuosa de la hipoteca
• Tramitación de todos los informes y redacción del acuerdo de préstamo, donde se incluya e indique la comisión de apertura de préstamo, el importe, plazos, intereses e importe total a pagar.

Antiguamente el cliente debía pagar distintas comisiones (estudio de gastos, apertura, tramitación, etc.), pero desde la aplicación de la Ley Hipotecaria de 2019, los bancos están obligados a aglutinar todos estos gastos dentro de la comisión de apertura de hipoteca.

¿Quién paga la comisión de apertura de hipoteca?

Dependiendo del banco, algunos de los gastos asociados a la hipoteca son asumidos directamente por el banco. Ha existido bastante controversia y recorrido en los tribunales a raíz de la comisión de apertura de hipoteca, sin embargo, por lo general es legal que el banco repercuta sobre el cliente dichos gastos.

¿Cuándo debo pagar la comisión de apertura?

La comisión de apertura de hipoteca debe pagarse única y exclusivamente cuando el banco te conceda el préstamo hipotecario. No es legal que un banco te cobre dicha comisión antes de que firmes el contrato hipotecario.

¿Cómo se calcula la comisión de apertura de hipoteca?

La comisión de apertura de hipoteca habitualmente se calcula a partir de un porcentaje de la cantidad prestada, sumándose al cálculo general de la hipoteca.

Esta cantidad comprende todo el trabajo invertido en la elaboración de estudios necesarios para evaluar la concesión de la hipoteca y sus condiciones, así como los costes asociados a este proceso que el banco invierte antes de firmar el acuerdo hipotecario.

La cantidad, por norma general, suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del importe total del préstamo hipotecario. Si se aplica, el banco está obligado a hacerlo con la mayor transparencia posible, o se expondrá a una reclamación en los tribunales por parte del cliente bajo el pretexto de prácticas abusivas.

¿Cómo saber si mi comisión de apertura es abusiva?

Tras la crucial sentencia dictada al respecto por el Tribunal Supremo, la máxima autoridad del Poder Judicial en España, se considera que las comisiones de apertura son legales.

Dicho lo cual, una resolución posterior del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que sería el peldaño superior a nivel judicial, indica que dicha comisión de apertura de hipoteca debe obedecer a un servicio que se presta al cliente y ser comunicada de forma clara y concisa antes de la firma de la hipoteca. Si esto no se cumpliera, la comisión de apertura podría considerarse ilegal y ser reclamada.

Por ello, si puedes demostrar que alguna (o ninguna) de las dos condiciones se cumplen, te recomendamos que te pongas en contacto con un abogado para que estudie tu caso. Puedes consultar estos detalles sobre tu hipoteca de forma sencilla utilizando el número de hipoteca o en la escritura de la casa, específicamente en el contrato del préstamo hipotecario, en el apartado Comisiones.