Gracias a la nueva legislación española, cada vez más gente se está planteando cambiar su hipoteca de banco, y no es de extrañar: puede que los tipos de interés hayan cambiado, otro banco ofrezca unas condiciones mejores o sencillamente no estés contento con la forma de trabajar de tu banco.
La mayoría de las hipotecas que se conceden actualmente en España tienen una duración superior a los 20 años, con lo que cambiar la hipoteca de banco puede suponer ahorrar una pequeña fortuna… Si elegimos adecuadamente.
En este artículo vamos a tratar en qué consiste la subrogación hipotecaria, cuánto puede costarnos, si vale la pena hacerlo en la actual coyuntura económica y, por último, los pasos para cambiar la hipoteca de banco.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco?
La subrogación de acreedor hipotecario, es decir, cambiar la entidad con la que tienes contratada tu hipoteca, es una práctica financiera reconocida y regulada por ley en España desde 1994, aunque en junio de 2019 la Ley Hipotecaria estableció una serie de novedades muy ventajosas para los particulares.
Desde 2019, tu banco está obligado a ofrecerte información transparente en todo momento, a simplificar los pagos, asumir los gastos de gestoría, notaría y registro, así como el Impuesto de AJD, mientras que tú deberás pagar el coste de tasación y el de la copia de la escritura. Las cláusulas abusivas también han sido declaradas nulas de pleno derecho y no prescriben, no estarás obligado a contratar otros productos, etc.
Subrogación y novación hipotecaria, las estrellas de la nueva legislación
Puedes reclamar los gastos hipotecarios, pero además puedes cambiar tu hipoteca de banco y la entidad actual estará obligada a tramitarlo en un plazo de 15 días, en los cuales deberá igualar las condiciones que te haya ofrecido otra entidad o tramitar la subrogación.
Además, si has firmado tu hipoteca hace más de tres años (incluso aunque sea antes de 2019) puedes solicitar la novación, es decir: que sin asumir costes adicionales tu hipoteca pase de ser de tipo variable a ser de tipo fijo.
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?
Realizar la subrogación hipotecaria puede ser realmente ventajoso, pero cambiar tu hipoteca de banco no es gratis debido a los costes asociados. Estos costes son principalmente:
- Comisión de Subrogación: Se aplica sobre el capital pendiente de pago y se deberá aplicar en caso de que tu contrato hipotecario original tuviese una cláusula específica en caso de subrogación. La comisión está limitada por ley y dependerá de cuándo se formalizó y el tipo de interés.
- Comisiones del nuevo banco: Puede que el nuevo banco establezca comisiones por subrogación, aunque no es habitual.
- Gastos hipotecarios: Al igual que si se tratase de una nueva hipoteca, se deben volver a pagar los gastos de notaría, gestoría, tasación, etc., aunque es posible que tampoco se aplique o que los asuma el banco.
¿Cuándo vale la pena cambiar la hipoteca de banco?
Para analizar si es rentable cambiar tu hipoteca de banco debemos prestar atención preferiblemente a tres aspectos de la operación: el tipo de interés de la nueva hipoteca, las comisiones, y los gastos administrativos. Analicemos las tres con más detenimiento:
¿Los tipos de interés de la nueva hipoteca serán más baratos?
Cuando subrogas una hipoteca tu principal objetivo suele ser pagar menos intereses. Una buena forma de hacerlo puede ser cambiando tu hipoteca de tipo variable o mixto a tipo mixto o fijo.
La evolución del euríbor está siendo al alza desde 2022, por lo que a no ser que tu hipoteca tenga ya unos años, probablemente los nuevos tipos de interés no vayan a ser lo suficientemente favorables.
Además, deberás tener en cuenta que, si tu hipoteca funciona mediante el sistema de amortización francés (como es habitual), a no ser que te queden muchos años de hipoteca es probable que ya hayas pagado los intereses y estés pagando únicamente el capital.
¿La comisión por subrogación es superior al ahorro en intereses?
Una vez aclarado el aspecto de los intereses, deberemos consultar si la comisión por subrogación (establecida por el nuevo banco en cuestión) será superior al ahorro que conseguiríamos con unos menores intereses.
La nueva legislación ha hecho mucho hincapié en facilitar que las subrogaciones permitan a los clientes pasar de una tasa de interés de tipo variable a una de tipo fijo, por lo que no podrán cobrarte hasta un 0,15% por ello. Eso sí: si habías firmado la hipoteca hace más de 3 años, no podrán cobrarte ninguna comisión por cambiar el tipo de interés.
Cómo cambiar la hipoteca de banco, paso a paso
Los pasos para cambiar tu hipoteca de banco son esencialmente los siguientes:
- Analizar el mercado en busca de una nueva hipoteca que nos interese más
- Acudir al banco que ofrezca esta nueva hipoteca y solicitar formalmente la subrogación de tu hipoteca antigua. El nuevo banco, si está interesado, te ofrecerá unas condiciones que deben ser precisas, transparentes y simples.
- Si ambas partes estáis de acuerdo, el nuevo banco será el encargado de contactar con el banco con el que hubieses contratado la hipoteca original. El banco original tendrá 7 días para entregarles un certificado oficial con la cantidad de deuda que aún tengas. Además, el banco original tiene 15 días para hacer una contraoferta.
- Si aceptas la contraoferta el proceso se paralizará, y estaríamos hablando de una novación.
- Si rechazas la oferta, el proceso de subrogación continuará su curso habitual
- Por último, solo te quedará firmar la nueva escritura hipotecaria ante un notario
Preguntas frecuentes al cambiar la hipoteca de banco
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria consiste en cambiar tu hipoteca de banco, pudiendo así conseguir condiciones más favorables que con la hipoteca original.
¿Puedes modificar el plazo de la hipoteca al cambiarla de banco?
Sí, al cambiar la hipoteca de banco podrás conseguir un nuevo plazo, ya sea más corto, largo, con distintas cantidades mensuales, etc.
¿Cuesta dinero subrogar la hipoteca?
Sí, cambiar tu hipoteca de cambio suele tener unos costes de unos 500€, aunque pueden sumarse comisiones adicionales de las que deberás ser informado por la nueva entidad bancaria.
¿Hay que pagar comisiones por cambiar de hipoteca variable a fija?
Siempre que hayan pasado más de 5 años desde la firma original, no. En caso contrario, pueden oscilar entre el 0,15% y el 0,25%.
Préstamos Personales – Rápidos, seguros y sin papeleo.
En Financiar24 podrás recibir varias ofertas de diferentes financieras sin compromiso - Podrás comparar cuál se adapta mejor a tus necesidades. Podrás encontrar préstamos al 0% TAE e incluso que acepten ASNEF.
Rellena el formulario y comparar la TAE y condiciones de más de 20 financieras - Transparente, rápido y seguro.
Ejemplo representativo:
Crédito de 1.000€. A devolver en 24 meses. Interés fijo anual 59,88%. Cuota mensual 72,40€. TAE 79,38%. Cantidad total a devolver 1.737,61€.
La dirección de correo electrónico parece ser incorrecta. Por favor, revise la dirección o introduzca una nueva.
