Subrogación de Hipoteca

¿Qué es la subrogación de Hipoteca?

Una subrogación de hipoteca es, cuando contamos con una hipoteca contratada con un banco, trasladamos ésta hipoteca o bien a otro banco, o bien a otro deudor. Esto se suele hacer para conseguir condiciones más ventajosas, o bien esta operación suele llevarse a cabo en condiciones en las que no podemos afrontar el pago de la deuda, o bien la entidad bancaria ha aplicado cláusulas consideradas abusivas, y se requiere un cambio de deudor o entidad.

Tabla de Contenidos

• Definición de Subrogación de Hipoteca
• Diferencias con entre subrogación hipotecaria y cancelación
• ¿Cuándo puedo subrogar una hipoteca?
• Negociar una hipoteca de banco
• Preguntas y Respuestas

Definición de Subrogación de Hipoteca

Una subrogación de hipoteca es, literalmente, el cambio de entidad bancaria o deudor en una hipoteca previamente contratada. Es fundamental tener en cuenta que una subrogación sólo puede ser efectiva en una hipoteca que ya ha sido contratada y sigue sin estar liquidada; en caso de liquidarla, hablamos de cancelación de hipoteca.

Cuando cambiamos de banco, normalmente sucede si vamos en busca de mejores ofertas. Esto puede suceder tanto porque otra entidad bancaria nos ofrezca mejores condiciones, o bien porque la que nos ha contratado la hipoteca lo haya hecho bajo condiciones abusivas, o incluso por no entendernos bien con la entidad bancaria.

Otra opción es subrogar la hipoteca porque no podemos afrontarla, o bien decidamos vender la vivienda que seguimos pagando. Este último es uno de los casos más comunes, suele suceder cuando tenemos la necesidad de cambiar de ciudad, aunque el primer escenario también es frecuente, tanto si decidimos mudarnos a una casa más barata al no poder afrontar la hipoteca, como si decidimos vivir de alquiler.

Diferencias con entre subrogación hipotecaria y cancelación

Muchas veces confundimos subrogación de hipoteca con novación o cancelación de hipoteca. No obstante, estos dos conceptos son bastante diferentes a una subrogación.

En una cancelación hipotecaria, la hipoteca en primer lugar se liquida. Esto no sucede sólo porque somos capaces financieramente de cancelarla, si no también porque puede que el mismo banco, o una diferente entidad bancaria, nos ofrezca unas mejores condiciones y se pacte liquidar la hipoteca que estamos pagando actualmente.

No obstante, una novación de hipoteca es cuando renegociamos la hipoteca sin cancelarla. Esto, aunque parece superficial, tiene sus diferencias principalmente en cuanto al pago de comisiones, ya que liquidar una hipoteca tendrá sus costes de cancelación, y crear una nueva, comisiones de apertura. Con la novación, sólo se aplican comisiones de novación, claro que no podemos modificar la hipoteca al mismo grado que si hacemos una nueva.

En cambio, la subrogación hipotecaria, como hemos explicado, conlleva sí o sí una cancelación, pero también implica la contratación de una nueva, con su correspondiente comisión de apertura o de estudio,, con un cambio o de entidad o de deudor. Por ello, la cancelación de la hipoteca es una parte de la subrogación, pero no son sinónimos.

¿Cuándo puedo subrogar una hipoteca?

Si deseas cambiar la hipoteca que tienes contratada, ya sea por cláusulas abusivas o haber encontrado una mejor opción, tienes varias opciones. Siempre puedes acudir a tu banco antes de cambiar la hipoteca e intentar negociar una novación, o incluso la cancelación de la hipoteca y contratar una con condiciones ventajosas.

Lo primero que has de saber es que para subrogar la hipoteca, tendrás que contar tanto con un nuevo banco como con un nuevo deudor, dependiendo de qué quieras cambiar.

Subrogación del banco

En este caso, sólo tenemos que disponer de una nueva entidad financiera dispuesta a financiar nuestra hipoteca en curso, cuyas condiciones sean mejores. Lo único que tienes que tener en cuenta en este escenario es que el total sea a tu favor, ya que tendrás que asumir costes de cancelación y la creación de un nuevo contrato, por lo que aunque la TAE sea inferior, has de hacer los cálculos para que te salga a cuenta, ya que puede haber comisión de apertura.

Subrogación del deudor

En este caso, has de disponer de un deudor nuevo que esté dispuesto a pagar la hipoteca. Comúnmente sucede cuando queremos vender nuestra casa antes de haber pagado la hipoteca al completo, y el nuevo deudor no tiene dinero para pagarnos de golpe (algo raro hoy en día)

En este caso, has de saber que el nuevo deudor es el que elegirá las nuevas condiciones o incluso entidad bancaria, y no podrás reclamar ningún gasto asociado.

Negociar una hipoteca de banco

A veces no es necesaria una subrogación de hipoteca si queremos mejorar las condiciones y el tipo de interés de nuestra hipoteca. Podemos siempre renegociar nuestra hipoteca con el banco, y te damos ciertas claves.

• Negocia una novación. El primer paso para conseguir mejores condiciones es ir a por una novación. A nivel burocrático es mucho más sencillo, cómodo y además asumirás menos comisiones. Por supuesto, los bancos suelen ser reacios a esto. Si consideras que tu hipoteca tiene cláusulas abusivas, como las famosas cláusulas suelo, siempre puedes apoyarte en los juzgados.
• Negocia una cancelación. Si la novación no es una opción, puedes intentar seguir negociando con tu banco una cancelación y contratar una nueva oferta. Estos casos no suelen suceder a no ser que la cuota nos sea inasumibles y estemos dispuestos a pagar más comisiones al final del préstamo hipotecario, pero simplemente no podamos asumir la cuota mensual.
• Prepara tu subrogación y da un ultimátum. Si intentas negociar tu hipoteca de banco pero la entidad financiera no cede, no dudes en preparar la subrogación. Pide otra hipoteca de banco a una entidad ajena y ve con la propuesta a tu banco. Si aún así no ceden ofreciéndote un mejor tipo de interés, te recomendamos que pidas la subrogación directamente.

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