¿Qué es y cómo calcular la plusvalía municipal?

Calcular la plusvalía municipal es uno de los trámites burocráticos más habituales en España, pero también uno de los que puede resultar más confuso si lo vamos a realizar por primera vez o llevamos tiempo sin hacerlo, especialmente teniendo en cuenta que el antiguo método para calcular la plusvalía fue declarado inconstitucional por el Tribunal Supremo en 2021, corrigiendo así una situación que venía agravándose desde la crisis de 2008.

Por ello, de forma sencilla y comprensible, en este artículo vamos a tratar de explicar no solo cómo calcular la Plusvalía municipal, sino también qué es, cuándo se paga, los coeficientes y otras dudas frecuentes relacionadas.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es el término coloquial para referirse al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Pese a que este sea el concepto que aparece en documentos oficiales, a lo largo de todo el artículo vamos a utilizar la expresión coloquial plusvalía municipal.

La plusvalía municipal grava (es decir, aplica un impuesto) al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de una transmisión de titularidad. Esta plusvalía se aplica siempre que transmita el inmueble, esté o no edificado. En la misma línea, al transmitir la vivienda lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida, y no la edificación como tal.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía municipal?

Antes de nada, debes saber que desde 2021 no se paga la plusvalía si se ha producido una pérdida. Por ejemplo, si compraste el inmueble por 300.000€ y lo estás vendiendo por cualquier cifra inferior a 300.000€.

Por norma general, solo nos veremos en situación de calcular la plusvalía municipal en el momento en que corresponda pagarla, y solo corresponde pagarla cuando se produce una transmisión de titularidad del inmueble. Estas transmisiones se producen en los siguientes escenarios:

1. Venta
2. Donación
3. Legado o Herencia*

_{*Tanto el Legado como la Herencia son cambios de propiedad que se producen cuando el propietario del inmueble fallece. La diferencia entre ambas radica en que el Legado es el cambio de propiedad por voluntad expresa del titular fallecido, declarado en testamento. Por otro lado, la Herencia se produce cuando un testamento no dictamine lo contrario, en cuyo caso la transmisión del inmueble se produce de acuerdo con los cauces generales establecidos por ley.}

La plusvalía municipal debe pagarse dentro de los siguientes plazos, los cuales empiezan a contabilizarse desde la fecha en que se produce la transmisión de manera oficial:

1. Si la transmisión del inmueble se produce debido a una venta o una donación, se deberá pagar la plusvalía municipal antes de 30 días hábiles
2. Si estamos hablando de una herencia o legado, el plazo para pagar la plusvalía municipal será de 6 meses desde la fecha del fallecimiento del titular previo. Esta fecha puede prorrogarse a 1 año en ciertas situaciones

¿Qué pasa si no pagas la plusvalía municipal?

Si no pagas la plusvalía municipal, deberás hacer frente a intereses por demora del 5% en los tres primeros meses, 10% en los tres siguientes, 15% entre 6 y 12 meses y, cuando hayan pasado más de 12 meses desde la fecha límite del pago, deberás hacer frente a unos intereses del 20%.

¿Quién tiene que pagar la plusvalía municipal?

Esta es una de las preguntas más habituales debido al tira y afloja que puede existir entre compradores y vendedores durante la compraventa de un inmueble.

De acuerdo con la ley, si la transmisión del inmueble se debe a una compraventa, es el vendedor quien debe pagar la plusvalía municipal.

En cambio, en caso de legado o herencia, serán los nuevos propietarios los que deban asumir la liquidación de la plusvalía.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Para saber cuánto debes pagar de plusvalía municipal, primero tendrás que calcular la cuota, y aquí viene la parte en la que más gente tiene problemas.

Lo primero que debes de tener en cuenta es que este impuesto depende de cada municipio y del inmueble en cuestión. Una de las principales modificaciones que se hizo a este cálculo fue en 2021, cuando el Tribunal Supremo declaró inconstitucional el cálculo que se venía realizando habitualmente, pues gravaba a los ciudadanos sin tener una apreciación justa de la situación económica real.

Además, desde 2021 puedes elegir entre dos tipos de cálculo:

1. El modelo antiguo, denominado plusvalía real o también método real, que grava la diferencia entre el valor de adquisición del terreno (por el que tú lo obtuviste) y el valor de la misma en el momento de la transmisión. Luego, se multiplica por el porcentaje del valor catastral* correspondiente al terreno.
2. El nuevo sistema, denominado método objetivo, que tiene en cuenta los cambios en el mercado inmobiliario para evitar valoraciones fuera de contexto, perjudiciales para el contribuyente más humilde. Para calcular la plusvalía se multiplica el valor catastral del inmueble en el momento de la venta por un coeficiente determinado por tu ayuntamiento, el cual está determinado por el tiempo que la vivienda haya estado en tu propiedad.

_{*Puedes consultar el valor catastral en el último recibo del IBI, en tu declaración de la renta o en la Sede Electrónica del Catastro.}

Coeficientes máximos en la plusvalía municipal

Los coeficientes se calculan por parte de cada municipio de manera anual, pero el Gobierno establece en los Presupuestos Generales del Estado unos coeficientes máximos que ningún municipio puede superar.

Actualmente, los coeficientes máximos a multiplicar en función de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble son los siguientes;

• Menos de 1 año: 0,15
• 1 año: 0,15
• 2 años: 0,14
• 3 años: 0,14
• 4 años: 0,16
• 5 años: 0,19
• 6 años: 0,19
• 7 años: 0,20
• 8 años: 0,19
• 9 años: 0,15
• 10 años: 0,15
• 11 años: 0,10
• 12 años: 0,09
• 13 años: 0,09
• 14 años: 0,09
• 15 años: 0,09
• 16 años: 0,10
• 17 años: 0,13
• 18 años: 0,17
• 19 años: 0,23
• 20 años o más: 0,40