¿Qué es la extinción de condominio y cuánto puede costar?

¿Compartes la propiedad de una vivienda? ¿Quieres quedarte con la vivienda o vender tu parte de la misma? En estos casos, lo más recomendable suele ser acogerse a la figura legal de la extinción de condominio.

Este es el caso de, principalmente, todas aquellas personas que han adquirido una vivienda en pareja y, tras separarse o divorciarse, uno de ellos desea ser el propietario único de la vivienda. También es muy habitual en herencias donde varios hermanos heredan una propiedad compartida y uno de ellos desea quedársela.

En este artículo vamos a analizar, paso a paso, la información esencial para comprender qué es la extinción de condominio y por qué es tan interesante.

¿Qué es un condominio?

Lo primero de todo es aclarar el concepto de condominio, un término que en Hispanoamérica tiene otras acepciones. En España, cuando hablamos de condominio hablamos de la figura legal originada en la antigua Roma y realmente popular en la actualidad.

Explicándolo de forma muy sencilla, un condominio es una figura jurídica consistente en que dos o más personas son propietarias de un determinado bien.

También conocido como copropiedad o comunidad de propietarios, el condominio puede ser ejercido tanto por personas jurídicas como físicas, pero el bien en cuestión siempre se trata de un bien indivisible, como por ejemplo en el caso de una vivienda.

¿Qué es la extinción de condominio?

En la misma línea, la extinción de condominio es una operación regulada por el Código Civil y que consiste en que uno de los propietarios se convierta en el propietario único de un bien. Esta operación es realmente predominante en el caso de las viviendas.

No obstante, es importante no confundir esta operación con una compraventa normal y corriente. La extinción de condominio consiste habitualmente en que uno de los propietarios le compre su parte de la propiedad a los otros titulares, pero, al ser el comprador ya uno de los propietarios, el tratamiento legal es diferente, pues puede acogerse a la figura de la extinción de condominio y, por tanto… a sus ventajas fiscales. Y no solo en el caso de compraventa, sino incluso también en el de donación.

¿Cuánto cuesta la extinción de condominio?

Al margen de la cantidad de dinero que el nuevo propietario vaya a abonar para hacerse con la propiedad total de la nueva vivienda, la extinción de condominio tiene una serie de gastos administrativos e impuestos asociados.

Los gastos asociados a la extinción de condominio suelen ser asumidos por la persona que vaya a afianzar la propiedad del bien. Dichos gastos son los siguientes:

• Los honorarios de los abogados que contratéis en caso de requerirse un Convenio Regulador, como por ejemplo en caso de divorcio.
• Los honorarios de la gestoría en caso de que contratéis una para que lleve a cabo las gestiones y trámites relacionados con el pago de impuestos, inscripción de la extinción, etc. Para operaciones de extinción de condominio, las gestorías suelen cobrarte alrededor de 350€.
• Los honorarios del notario para realizar una escritura pública de disolución. Suelen costar entre un 0,2% y un 0,5% sobre el valor cedido.
• Los honorarios del registrador de la propiedad, que suelen costar entre un 0,1% y un 0,25% del valor cedido.
• El AJD (impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) en caso de que formalices la extinción en una escritura pública. Su coste depende de la Comunidad Autónoma y también se calcula sobre el valor cedido. Por ejemplo, las más caras son Andalucía y Aragón con un 1,5%, mientras que las más baratas son Navarra y Euskadi, con un 0,5%.

¿Extinción de condominio, compra o donación?

Teniendo en mente los gastos asociados a la extinción de condominio, veamos cuáles serían los gastos de las otras dos principales opciones en estos casos: la compraventa y la donación.

• En la compraventa tenemos que asumir, entre otros, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que por sí solo ya tiene un coste de entre el 4% y el 10% sobre el valor más alto posible. Esta opción resulta claramente más cara que la extinción de condominio.
• En el caso de una donación estarías pagando el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones), cuya cuantía depende enormemente del valor de de la donación, pero sobre todo, de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos. Por ejemplo, en Madrid, Castilla y León o Andalucía, tendríamos que asumir los gastos de notaría a partir de ciertas cantidades, pero el ISD como tal sería de prácticamente inexistente (1% o inferior), mientras que en Baleares, Cataluña o Galicia sería de entre un 5% y un 10%.

¿Se puede realizar una extinción de condominio si hay una hipoteca?

Como mencionamos anteriormente, uno de los principales motivos para querer realizar una extinción de condominio sería el deshacer la copropiedad establecida con una pareja en relación a un inmueble. En muchos de estos casos, dicho inmueble se habría adquirido mediante una hipoteca. Por ello, la pregunta es natural: ¿Se puede realizar si hay hipoteca de por medio? La respuesta es sí, se puede realizar la extinción de condominio aunque haya una hipoteca vigente sobre el inmueble.

En estos casos, la persona que se convertiría en el titular único de la vivienda debe asumir, también, la totalidad de la hipoteca sobre dicha vivienda. Esto conlleva la necesidad de una novación o subrogación hipotecaria, pues habría que cambiar la hipoteca para modificar, entre otras cosas, los responsables de dicha hipoteca.

No obstante, debes tener en cuenta que en muchos casos los términos de dicha hipoteca pueden cambiar, pues las cuotas pasarían a repercutir sobre una única persona y siempre ofrece más garantías de pago al banco el que haya dos titulares, en lugar de uno. Por ello, puede que te requieran incluir a otro cotitular o un avalista, o incluso que rechacen la solicitud de novación. En este escenario, podrías acudir a otro banco para ver si ellos estarían dispuestos a aceptar la hipoteca con un único titular.

Si el banco no te ofrezca una novación o no quieras o puedas asumirla, lo más habitual suele ser vender el inmueble y amortizar, con el dinero de la venta, el valor que aún no hubierais amortizado de la hipoteca. En este caso no estaríamos hablando de la figura legal extinción de condominio, ya que ninguno de los dos pasaría a ser el nuevo titular de la vivienda.