Ampliar hipoteca

Todos tenemos claro que cuando se solicita una hipoteca es para adquirir una vivienda, habitualmente con la intención de vivir en ella, aunque en ocasiones con vistas a ponerla en el mercado. Sin embargo, antes de que hayamos amortizado esta hipoteca, en ocasiones surgen ciertos imprevistos o nuevos proyectos que nos empujan a buscar más liquidez.

Es en estas situaciones en las que deberías conocer una de las herramientas más apropiadas para esta situación: Ampliar tu hipoteca. Vamos a analizar qué es una ampliación de hipoteca, qué tipos existen, cuánto cuesta y mucho más.

¿Qué es una ampliar una hipoteca?

Ampliar una hipoteca es sencillamente renegociar con tu banco una hipoteca que ya has firmado y aún no ha sido amortizada. El motivo más habitual es la búsqueda de una mayor liquidez, aunque también puedes sencillamente alargar el plazo de la hipoteca o ambas opciones al mismo tiempo.

Ampliar la hipoteca es una de las principales soluciones para gente que ha adquirido una vivienda y, posteriormente, descubre defectos que quieres arreglar con una reforma… y que el propietario anterior no está obligado a resolver. También es posible que te puedas permitir la ampliación de hipoteca para invertirlo en una segunda residencia, o para financiar otros proyectos personales.

Por otro lado, también puede ser útil en situaciones en las que necesitas liquidez urgente, como por ejemplo a la hora de reunificar deudas o para dejar de llegar holgado a final de mes, ya que los distintos tipos de ampliación hipotecaria pueden favorecerte en una situación u otra. Veamos las distintas formas en que puedes ampliar tu hipoteca.

Ampliación de capital

Estaríamos hablando de ampliar el importe que solicitas al banco. Esto te permitiría disponer de más fondos, a los que también se les aplicarían intereses, con lo que tus cuotas mensuales subirían para amortizar una mayor cantidad en el mismo plazo de tiempo.

Por ejemplo, si hace 5 años solicitaste una hipoteca de 200.000€ a 20 años y ya has pagado unos 15.000€, puedes negociar con el banco una ampliación de capital de 10.000€. Si la aceptan, esos 10.000€ se sumarían a la cantidad que te falta por pagar (así como los intereses adicionales), aumentando tus cuotas mensuales durante los 15 años restantes para la fecha inicialmente acordada.

Ampliación de plazo

Las ampliaciones de plazo consisten en alargar el número de años que habíamos negociado inicialmente con el banco como plazo de amortización de la hipoteca, es decir: el tiempo en el que devolver el dinero de la hipoteca. Esto resultaría en unas cuotas más bajas, pero más tiempo de hipoteca.

Por ejemplo, si hubiésemos contratado una hipoteca a 20 años con unas cuotas mensuales de 800€, podríamos negociar con el banco la posibilidad de ampliar la hipoteca para devolver el dinero en 25 años, resultando en unas cuotas mensuales más bajas.

Ampliación de capital y plazo

Hablaríamos aquí de combinar las dos opciones anteriores, consiguiendo así disfrutar de más liquidez a corto plazo a cambio de estar pagando las cuotas mensuales durante más tiempo. En esta modalidad, las cuotas mensuales no tienen por qué reducirse o aumentar, y dependerá principalmente de la nueva cantidad prestada y del nuevo plazo límite para amortizar la hipoteca.

Requisitos para ampliar la hipoteca

Pese a que dependerá de la entidad financiera y de tu caso particular, vamos a enumerar los principales requisitos a la hora de ampliar hipoteca, para que tú mismo puedas ir detectando si eres un buen candidato.

• En caso de ampliación de capital, que el capital que todavía debes y el capital solicitado, juntos, no superen el 80% del valor de la vivienda hipotecada. Esto es una de las típicas medidas de protección por parte de la banca, para evitar la pérdida de dinero en caso de que dejes de pagar tu hipoteca.
• En caso de ampliación de plazo, que el plazo total desde el inicio de la hipoteca nunca supere los 30 años. Se dan algunas excepciones (en caso de avales, hipotecado muy joven y estable, etc.) que dan lugar a hipotecas de 35 años, pero son muy poco frecuentes.
• Siempre que te plantees ampliar tu hipoteca deberás tener unos ingresos estables, dentro de los cuales la cuota de tu hipoteca nunca debe superar el 30% o 35% de dichos ingresos. Así, el banco evita generar una situación de ahogo que te fuerce a priorizar otros pagos, dejando así de pagar las cuotas de la hipoteca.

Cuánto cuesta ampliar una hipoteca

Debes tener en cuenta que a la hora de ampliar tu hipoteca deberás asumir el pago de ciertos costes, ya se trate de ampliar el plazo, el capital o ambos.

Por un lado, el banco solicitará una nueva tasación de tu vivienda para asegurarse de que la misma no se ha devaluado en exceso (pues en caso de impago estarían en una posición más vulnerable tras la ejecución hipotecaria). La tasación de la vivienda suele costar entre 100€ y 500€.

Por otro lado, estaríamos hablando de un cambio en los términos de la hipoteca, lo cual se conoce como una novación hipotecaria. Al realizar una novación hipotecaria entra en juego la comisión preestablecida en tu escritura. Habitualmente, es de entre el 0% y el 1%, aunque recuerda que si se trata simplemente de una ampliación de plazo la ley marca que no puede superar el 0,1%.

También deberemos hacer frente a otros costes como los gastos de notaría, registro, gestoría, impuestos correspondientes, etc.

Alternativas a ampliar la hipoteca

Si el banco no está de acuerdo en tu solicitud para ampliar la hipoteca, o te ofrece unas condiciones con las que no estás de acuerdo, sigues teniendo otras opciones.

Estas opciones son principalmente dos: Acudir a otro banco o solicitar un préstamo personal.

En caso de que quieras cambiar la hipoteca de banco para conseguir nuevas condiciones, estaríamos hablando de una subrogación hipotecaria (que puede tener otros beneficios), aunque también podrías acudir a otro banco para solicitar una nueva hipoteca en paralelo, aunque evidentemente pasarás todos los filtros que en la otra entidad para asegurarse de que tu nueva hipoteca no se convierte en un activo tóxico.

En último lugar, puedes solicitar un préstamo personal para conseguir liquidez a corto plazo. Puede ser una forma muy sencilla de conseguir dinero rápido y fácil (siempre que no sea una gran cantidad), aunque tienen la desventaja de que suelen tener un tipo de interés más elevado que el de las hipotecas, y un plazo de devolución menor.