Cancelar hipoteca: por qué, cómo y cuándo

Cuando hablamos de cancelar una hipoteca es posible que estemos hablando de amortizar por adelantado toda la deuda pendiente, lo cual en muchos casos puede ahorrarnos una suma considerable de intereses. No obstante, comúnmente se habla de cancelar la hipoteca al paso posterior a pagar toda la hipoteca.

Pese a que no sea de conocimiento general, la ley requiere que cuando terminas de pagar tu hipoteca, todavía falta un paso más, conocido también como levantamiento de hipoteca, cancelación registral o dejar la vivienda libre de cargas. Sí, todas estas cosas son lo mismo que cancelar la hipoteca. Veamos algunas de las principales dudas que suelen surgir al respecto.

¿Es obligatorio cancelar la hipoteca?

En absoluto, pero pese a que acarree algunos costes económicos, recomendamos que lo hagas en cuanto acabes de pagarla. Esto se debe a que no podrás vender el inmueble (ni rehipotecarlo) mientras no hayas cancelado la hipoteca que ya has terminado de pagar.

De todas formas, si no cancelas la hipoteca después de pagarla, en un plazo de 20 años desde el plazo de finalización de la misma (es decir, el plazo que aparecía en la escritura) la carga hipotecaria prescribe. En este caso deberás pagar al registrador de la propiedad para que haga constar este hecho, pero no será necesario pagar ni a la notaría ni a la gestoría.

¿Cuándo estás obligado a cancelarla?

Existen algunas situaciones en las que te vas a ver obligado a realizar la cancelación registral de la hipoteca. Esto se debe a que, al contratar la hipoteca, ante el Registro de la Propiedad la hipoteca consta como una carga de dicho inmueble. Así, a nivel legal se puede atestiguar a quién corresponde la titularidad de la vivienda en caso de que no puedas pagar la hipoteca.

Por ello, cuando terminas de pagar la hipoteca, hay que llevar a cabo los trámites para cancelar la hipoteca y que conste, a nivel legal, que ya has terminado de pagarla. Esto será necesario en las siguientes situaciones:

1. Si quieres vender el inmueble. Como es lógico, siempre que se realiza la compraventa de un inmueble, el comprador debe exigir que este se encuentre libre de cargas.
2. Si quieres rehipotecar la vivienda. Como hemos mencionado antes, en caso de que quieras rehipotecar la vivienda, deberás hacer constar que ya pagaste la hipoteca anterior.
3. Si contratas otra hipoteca con mejores condiciones. Si refinancias tu hipoteca, también deberás acudir al Registro de la propiedad para inscribir la nueva hipoteca, liquidando y cancelando previamente la anterior.

¿Cuánto cuesta?

Esto dependerá principalmente de si decides contratar a una gestoría o hacerlo por tu cuenta:

• Si contratas una gestoría dependerá de si contratas la que te ofrece el banco, o bien una independiente de tu elección. En caso de que elijas la del banco suele costar entre 400 y 1000€, a lo que hay que añadir los 600€ que suelen costar los gastos de notaría y registro, ascendiendo toda la cancelación hasta los 1.000€.
  Si eliges una gestoría no asociada al banco y pagando también notaría y registro, prácticamente siempre te ahorrarás varios cientos de euros en comparación con la gestoría del banco.
• Si no contratas una gestoría y decides hacerlo por tu cuenta te ahorrarás los gastos de la gestoría, pero seguirás pagando los honorarios del notario y el registrador, que en total ascenderán a unos 600€. No te recomendamos esta opción si no tienes buena soltura con este tipo de trámites.

¿Cómo cancelar la hipoteca sin acudir a una gestoría?

Si eres de los que no tiene miedo a los trámites burocráticos y ya goza de cierta experiencia, es perfectamente legal y plausible que tú mismo lleves a cabo la cancelación de la hipoteca. Los pasos generales serían los siguientes:

1. Solicita el certificado de deuda cero a tu banco. Este certificado atestigua que ya has liquidado toda la deuda contraída dentro de tu préstamo hipotecario. Este documento debe ser entregado sin coste alguno.
2. Elige la notaría que prefieras y presenta en la misma el certificado de deuda cero, para poder así llevar a cabo el trámite para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario.
3. Solicita en la oficina correspondiente de Hacienda el documento que acredite el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Para ello tendrás que presentar y sellar el modelo 600 del AJD, lo cual puede ser más complicado de lo que parece. Puedes pedir hora en la oficina de Hacienda para que te ayuden a cumplimentarlo.
4. Con la copia del pago de AJD, el certificado y la escritura, dirígete al Registro de la Propiedad para cancelar formalmente tu hipoteca. En un plazo de 15 días, el registrador de la propiedad habrá cancelado la misma.

En promedio, todo este proceso suele llevarle a los particulares unos 2 meses, los cuales puede que se reduzcan en el caso de una gestoría.

¿Se puede cancelar la hipoteca antes de pagar la última cuota?

Por supuesto, este es el caso de todas aquellas hipotecas que se amortizan de forma anticipada. Cuando liquidas tu hipoteca antes del plazo inicialmente marcado, ya sea porque la vendes o porque has tenido unos ingresos inesperados, estaríamos hablando de una amortización anticipada.

El caso más habitual sería el primero, y en este caso el procedimiento es bastante sencillo. Primero deberás solicitar al banco con el que tengas la hipoteca el certificado de deuda pendiente, y con el dinero que recibas de la venta, cancelar tu hipoteca.

En estos casos, lo más habitual es que sea el propio notario que da fe en la escritura de compraventa el que lleve a cabo la redacción de la escritura de cancelación hipotecaria, verificando así que la vivienda se va a transmitir libre de cargas al nuevo propietario.