¿Qué es una hipoteca puente y cómo aprovecharla?

Hoy vamos a tratar un producto bancario que, si bien no es muy frecuente y puede ser arriesgado, también puede ser extremadamente útil en una situación muy específica. Explicado de una forma muy sencilla: Quieres comprar una casa para mudarte, pero ya tienes una hipoteca en otra casa… Y no quieres mantener las dos hipotecas. ¿La solución a este problema? Una hipoteca puente, pero no en todos los casos.

Vamos a analizar en detalle qué es una hipoteca puente, qué requisitos tienen, sus ventajas, desventajas y cuándo es recomendable utilizar una. Y, cómo no, algunas alternativas en caso de que una hipoteca puente no te convenga.

¿Qué es una hipoteca puente?

Una hipoteca puente (o hipoteca cambio de casa) funciona exactamente igual que cualquier otra hipoteca, pero con un matiz: La hipoteca puente está pensada para cuando ya tienes una hipoteca, específicamente sobre una vivienda que quieres vender.

Lo primero y que deberás tener muy en cuenta, es que la hipoteca puente se caracteriza por ser un producto diseñado para tener un carácter temporal: Hasta que vendas tu primera vivienda y, por tanto, se cancele la primera hipoteca. Si no vendes la primera vivienda antes de un plazo determinado, tendrás que pagar los intereses de ambas hipotecas al mismo tiempo, y lo más seguro es que no te interese.

¿Cómo funciona?

Como has podido deducir, la ventaja de las hipotecas puente es que se te concede una nueva hipoteca sobre una nueva vivienda… Pero temporalmente te cobrarán una cuota reducida sobre la primera hipoteca.

Así, podrás hacer frente a la nueva hipoteca (que suele ofrecerse hasta el 100%) sin destruir tu salud financiera, y en el momento en que vendas la primera vivienda, volverías a la situación original: Tendrías una hipoteca para la vivienda en la que resides, y nada más.

Cuando hablamos de cuota reducida hablamos del concepto bancario periodo de carencia de capital, que consiste en que durante un plazo acordado tiempo solo pagues la cantidad de la cuota correspondiente a los intereses.

Habitualmente, cuando realizas una hipoteca puente te concederán un periodo de carencia, con lo que la cuota de la primera hipoteca se reducirá, permitiéndote salir del paso. Habitualmente, la extensión de este periodo de carencia suele acordarse entre los 2 y 5 años, aunque dependerá de la oferta que el banco te haga en tu situación concreta.

En cuanto vendas la vivienda anterior, deberás usar el dinero para reducir el capital pendiente de la hipoteca puente y esta se daría por concluida, con lo que te quedarías una única vivienda con una única hipoteca.

Requisitos para contratar una hipoteca puente

Pese a que varíen de una entidad bancaria a otra, los requisitos para contratar una hipoteca puente suelen ser los siguientes:

• Vivienda actual sea fácil de vender. El banco evaluará el mercado para discernir si tu vivienda va a tener unas probabilidades razonables de venderse antes de que finalice el periodo de carencia. Si tu propiedad es muy difícil de vender en el contexto de mercado actual, probablemente no te concedan la hipoteca puente.
• Al menos un 20% de tu hipoteca amortizado: Si no has cancelado un cierto porcentaje de la hipoteca inicial, el banco puede considerar que la operación es más arriesgada de lo deseable para ellos, así como tu cuota apenas se reduciría durante el periodo de carencia (en el sistema de amortización francés), con lo que tu capacidad de pago se reduciría.
• Capacidad de pago: Por lo general, no se conceden hipotecas (ni hipotecas puente) que superen el 35% de los ingresos de los titulares en conjunto. Si estamos hablando de una hipoteca para una persona, la cuota nunca debe superar el 35% de tus ingresos mensuales. Si en cambio adquieres la hipoteca con una pareja, el 35% de lo que ganéis entre los dos.
• Requisitos hipotecarios habituales: Como es de esperar, el banco volverá a realizar una comprobación en los criterios habituales de concesión de hipotecas, como tu estabilidad laboral, historial crediticio, edad, etc.

¿Qué debo tener en cuenta al plantearme una hipoteca puente?

Como en cualquier producto bancario o financiero, las hipotecas puentes deben estudiarse a conciencia antes de ser contratadas, ya que, especialmente en el caso de los préstamos, estos productos conllevan una serie de responsabilidades y riesgos. Veamos las principales ventajas y desventajas de una hipoteca puente.

Ventajas de la hipoteca puente

Lo primero de todo, es la principal opción para comprar una vivienda cuando todavía estás pagando la hipoteca de la anterior. Así, evitarás tener que rebajar excesivamente el precio de venta de tu primera vivienda con las urgencias de embarcarte en la siguiente hipoteca.

En segundo lugar, la hipoteca puente creará una situación mucho menos complicada para el hipotecado, puesto que afrontarás unas cuotas hipotecarias mucho más bajas durante el periodo de carencia o hasta que vendas la primera vivienda.

Desventajas de la hipoteca puente

Al embarcarte en una hipoteca puente, es posible que no consigas vender la primera vivienda durante el periodo de carencia. En ese escenario, tendrías que empezar a pagar unas cuotas muy altas y abusivas. Esto podría dar lugar a la situación de impago de las mensualidades, lo que acabaría resultando en el peligro de perder ambas viviendas.

Por otro lado, si la vivienda inicial se devaluase por las circunstancias del mercado o cualquier otro motivo, te verías en la situación de que, aunque vendieras tu primera vivienda, podrías no amortizar la primera hipoteca al completo, resultando todo esto en unas cuotas mucho más elevadas en tu segunda hipoteca.

Si una hipoteca puente no funcionase para ti por cualquier motivo, las alternativas más habituales son esperar a vender la primera vivienda, ampliar la hipoteca sobre tu vivienda actual, o contratar una segunda hipoteca en paralelo, aunque esta última puede ser realmente arriesgada.

Conclusión

Por tanto, pese a que sea un producto financiero que conlleva un gran riesgo, es posible que una hipoteca puente sea perfecta para ti si necesitas comprar una nueva casa pero aún no has vendido la anterior. Claro está, esto será cuando tu casa actual sea fácil de vender a un precio satisfactorio. Obviamente, deberás analizar primero el mercado inmobiliario en tu zona y perfil de vivienda. Te recomendamos que no contrates una hipoteca puente a no ser que estés en una situación financiera que te permita pagar las hipotecas en caso de que termine el periodo de carencia y no hayas vendido la primera vivienda.