Sí, todavía puedes reclamar los gastos de la hipoteca

¿Contrataste una hipoteca en España antes de 2019? Entonces, no hay más que hablar: es muy probable que tengas todas las papeletas para reclamar los gastos de la hipoteca. Da igual que ya la hayas pagado, hayas revendido esa vivienda o haya pasado cualquier plazo: La última sentencia del Tribunal Supremo, en 2024, las ha declarado imprescriptibles, y estamos hablando de cifras que oscilan entre los 1.500€ y los 3.000€.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Cuando compramos una vivienda existen toda una serie de gastos asociados que no pueden parecer evidentes en un primer momento: Tasas del Registro de la Propiedad, permisos, gastos de notaría, tasación, gestoría y mucho más, a lo que se suman una serie gastos adicionales en caso de que contratemos una hipoteca: seguros obligatorios y gastos de estudio que los propios bancos nos cobran, antes de concedernos una hipoteca, para evaluar y tramitar nuestro caso concreto.

En concreto, los gastos que hoy nos ocupan serían principalmente de los gastos de notaría, tasación, gestoría y la comisión de apertura, todos ellos englobados dentro de los conocidos como gastos de formalización de hipoteca.

¿Por qué se puedes reclamar los gastos de la hipoteca?

Hasta 2019, de forma sistemática los bancos han estado abusando de su posición para obligar a los clientes a asumir el coste de todos los gastos de formalización, pese a que en realidad algunos de ellos deberían haber sido compartidos por la entidad bancaria.

Desde que en en marzo de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, destinada a regular los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca solo nos obligará a asumir, por nuestra parte, los gastos de tasación. Mientras tanto, el banco está obligado a asumir los costes de notaría, registro, impuestos y gestoría.

¿Cómo saber si puedo reclamar los gastos de la hipoteca?

Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, podrás reclamar los gastos de la hipoteca siempre que llegases a pagarlos por completo, aunque la hipoteca ya esté cancelada debido a la amortización de la misma.

Podrás reclamar los gastos de la hipoteca aunque ya la hayas cancelado o incluso hayas vendido el inmueble para el que solicitaste la hipoteca.

La única excepción se produce cuando el crédito hipotecario fue subrogado, como por ejemplo en ciertas promociones inmobiliarias en las que la hipoteca fue contratada originalmente por el promotor inmobiliario. En este caso, al no haber contratado directamente con el banco, no podremos reclamar los gastos de la hipoteca.

¿Cuál era el plazo final para reclamar los gastos de la hipoteca?

De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística, desde 2003 hasta 2018 se concedieron en España 15,2 millones de hipotecas, de las cuales actualmente ya se han cancelado 6,8 millones. Todas siguen siendo reclamables por gastos de formalización.

Hasta abril de 2024 -cuando se pronunció al respecto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)- existían bastantes dudas acerca de cuál era el plazo máximo para reclamar los gastos de la hipoteca. La conclusión del TJUE es que el plazo de prescripción va ligado al conocimiento del cliente de que su cláusula era abusiva.

En teoría, podrás reclamar hasta cinco años después de que se pronuncie una resolución judicial constatando que tu cláusula, en concreto, era ilegal. Por tanto, no hay ninguna prisa ni estás fuera de plazo si te aplicaron una cláusula abusiva, siempre y cuando un juez no haya dictaminado en tu caso concreto.

Algunos expertos sugieren que, de acuerdo con la regulación europea y esta sentencia, las cláusulas abusivas no prescriben nunca.

¿Cuánto dinero puedo recuperar al reclamar los gastos de la hipoteca?

En promedio, el dinero recuperable por reclamación suele oscilar los 2.000€, cifra que puede llegar hasta los 3.000€ en función del caso.

Esta cantidad correspondería al 100% de los gastos de registro, tasación, gestoría y el 50% de los gastos de notaría.

A estas devoluciones hay que sumar los intereses legales aplicables al periodo de tiempo que va desde el pago hasta la sentencia, y dichos intereses pueden llegar al punto de igualar la cantidad adeudada, duplicando así la devolución el coste que nos fue cobrado originalmente.

¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?

Para reclamar los gastos de tu hipoteca, necesitarás, en primer lugar, recopilar toda la documentación original relacionada con la firma de la hipoteca. Esto incluye tu número de hipoteca, la escritura pública y las facturas de los gastos de tasación, registro de la propiedad, gestoría y notaría. Es fundamental contar con estas facturas, ya que son la prueba de los pagos realizados.

Si has extraviado alguna factura, puedes solicitar duplicados al banco o a la gestoría que intervino en la operación.

Una vez dispongas de toda la documentación, deberás presentar una reclamación formal al servicio de atención al cliente de tu entidad bancaria. En esta reclamación, deberás exponer de forma clara y concisa los motivos por los que consideras que tienes derecho a la devolución de los gastos, adjuntando las facturas correspondientes.

Si el banco no te da una respuesta satisfactoria en el plazo establecido (generalmente 30 días), te recomendamos acudir a un abogado especializado en reclamaciones bancarias.

Un bufete especializado podrá analizar tu caso en profundidad, valorar las posibilidades de éxito y, en caso de ser necesario, interponer una demanda judicial contra la entidad.

Para ponerte en contexto, habitualmente estos bufetes solo cobran tras la resolución del caso, y lo harán mediante un porcentaje de las ganancias, que puede ser del 20% de lo recuperado.